Tous ceux qui sont propriétaires d’un immeuble reçoivent à chaque année un compte de taxes foncières sur lequel est inscrite la valeur municipale de leur propriété. Cette valeur est effective pour une période de trois ans. Par exemple, la Ville de Québec a débuté un nouveau rôle d’évaluation en 2019 qui est valable jusqu’au 31 décembre 2021. Notez que cette valeur est basée sur l’analyse de ventes négociées au plus tard au 31 juillet 2017 soit 1 an et demi avant le début du rôle triennal.
Cette situation explique la différence entre la valeur municipale et la valeur marchande actuelle car nous avons assisté, depuis le dépôt du rôle, à une croissance économique relativement élevée. La valeur au 31 juillet 2017 et applicable pour le rôle de 2019 à 2021 se révèle ainsi inférieure à à la valeur marchande qui sera réalisable en 2021.
Or, il devient très hasardeux de déterminer la valeur d’un immeuble en fonction de la valeur municipale. Certains intervenants dans le marché immobilier ajoutent un pourcentage d’augmentation arbitraire. D’une part, peu de secteurs affichent des pourcentages susceptibles d’être appliqués de façon intégrale à toutes les propriétés. Le marché immobilier est en effet fortement segmenté. Les résidences jumelées, les bungalows et les cottages s’adressent à des acheteurs différents qui ont des comportements distincts souvent associés à leur capacité de payer.
D’autre part, si votre immeuble a bénéficié de travaux de rénovation sans que le service d’évaluation de votre municipalité soit avisé, la valeur municipale ne sera pas révisée. De même, si votre résidence n’est pas visitée par un évaluateur de la ville, la représentativité de la valeur municipale s’avère très discutable.
Ces éléments tendent à confirmer que seul un évaluateur agréé peut estimer équitablement la valeur marchande de votre propriété.
Les méthodes d’évaluation